通常当公司被收购时,他们会进行财务尽职调查,由外部估值专家评估资产、负债和股权的价值。此练习的结果可以确定公司的最终销售价格或结算价值。虽然大多数卖家都敏锐地意识到自有房地产和设备等有形资产的大致价值,但无形资产的价值往往是不透明的。客户关系、知识产权、专利和商品名称是常见的嫌疑对象。然而, 经营租赁经常被忽视,它们可以成为交易的重要价值来源。

在蓬勃发展的房地产市场中,您有房地产租赁吗?

蓬勃发展的市场中的房地产租赁可以为尽职调查创造无形资产。例如,考虑在 2008 年(房地产市场的历史低点)执行的 20 年公司总部办公室租赁,每年 100,000 美元。 2018 年,公司正在考虑出售,而总部恰好位于镇上最热门的商业区,可比的办公空间每年可卖 250,000 美元。

市场利率与当前利率之间的差值 150,000 美元代表公司的一项资产。估价专家预测剩余 10 年租赁期间的 150,000 美元,并将节省的部分作为无形资产折现到估价日期。从理论上讲,如果公司的买家不收购该公司并决定挂上自己的木瓦,则他们将不得不支付 250,000 美元。但是,由于他们正在收购场外租赁作为交易的一部分,因此卖方应获得预计的节省费用的补偿。

通过转租将空置空间变成现金

另一种不涉及出售业务的选择是转租。如果空间可用并且租约中有转租条款,以当前市场价格转租可能会产生一笔可观的意外收获。

正如您可能怀疑的那样,在低迷的市场中情况恰恰相反。因此,在出售您的业务之前重新谈判您的合同可能是有意义的。或者让律师仔细检查租约中的可转让性或转让条款。无论哪种方式,请尽早与房东联系。现金结算可能是最简单的解决方案,但从估值的角度了解迫在眉睫的负债将有助于您协商现金结算价格。

设备经营租赁可能带来不可预见的责任

场外租赁也存在于资本密集型行业,例如制造业。过时的租赁设备会产生无形负债。至少,要了解类似房产的市场价格。无论您的场外租约是有利还是不利,掌握这些信息都将使您能够做出更好的决策并节省资金。

有关评估经营租赁的更多信息,请联系 巴克·弗里曼 or 克里斯蒂安·豪雅 with LBMC.