一个可以产生收入并为您提供度假场所的度假屋可能是一项很好的投资。您可以灵活地逃离现实世界并随时选择留在家中,并且您可以使用赚取的租金收入来抵消拥有房产所带来的费用。然而,复杂的税法有时会导致纳税人避免利用租赁交易。如果您正在考虑出租您的度假屋,本指南将帮助您一帆风顺。

天数有所不同。

在您可以在表格 1040 上计算和报告租赁活动之前,您必须首先查看房产的租赁天数与个人使用天数。

租用 14 天或更少

如果该物业在一年内出租 14 天或更少,则任何收入都不会在纳税申报表中报告,这意味着租金费用不可扣除。但是,抵押贷款利息和财产税仍可作为分项扣除项包含在附表 A 中,但受这些扣除项的通常限制的约束。

个人使用不超过 14 天或租用天数的 10%

如果个人使用不超过 14 天或租用天数的 10%,挑战在于确定哪些费用来自租赁活动,哪些来自个人使用。首先,纳税人将计算租赁天数与总使用天数的比率。请注意,出租天数是指房屋的实际出租天数,而不是房屋可供出租的天数。然后,将此租赁天数的百分比乘以每项费用,以确定可报告为“租赁费用”的金额。

例如,如果纳税人个人使用他们的度假屋 15 天并租用了 160 天,则纳税人将 160 天除以 175 天(160 天租用 + 15 天个人使用),大约占总数的 91%费用可作为“租金费用”报告。然后纳税人将百分比乘以每项费用并在附表 E 上报告金额。

分配为个人费用的其他费用(在示例中为费用的 9%)会怎样?不幸的是,由于这些费用属于个人使用,因此不能在纳税申报表中扣除。但是,有一个例外。如果您逐项扣除而不是使用标准扣除额,您仍然可以扣除附表 A 中剩余的抵押贷款利息和财产税,但受附表 A 扣除额的限制。

属于这一类别的租金的一个好处是,如果租金支出多于收入,纳税人可能被允许用表格 1040 上报告的其他收入抵消部分额外支出,但须遵守被动损失限制规则。

个人使用超过 14 天或租用天数的 10%

如果个人使用超过 14 天或租用天数的 10%(以较大者为准),则租赁费用的税收处理取决于与租赁费用金额相比赚取的租金收入。

如果您赚取的租金收入多于支出,当个人使用时间为 14 天或更短时,租金支出金额将按照与上述相同的方式计算并报告在附表 E 中。

但是,如果费用大于租金收入,则过程会变得更加复杂。在这种情况下,租金费用按特定顺序报告。 注意:在分配租金支出时,请记住总租金支出不能大于租金收入。 您应该首先计算出每项费用的租金部分,如上一节所述。然后,租金费用将按以下顺序扣除,直到租金收入被抵消:

  1. 抵押贷款利息的租金部分。
  2. 房产税的租金部分。
  3. 可扣除的伤亡和盗窃损失的租金部分。
  4. 租金费用 直接地 与物业本身相关的费用,包括广告、法律费用、佣金和办公用品。
  5. 与经营或维护财产有关的费用的租金部分,例如维修、保险和公用事业。
  6. 物业折旧费用的租金部分以及任何改进和家具。

从本质上讲,您将在列表中向下移动,直到租金收入与租金支出净额为零为止。

再一次,分配给个人使用且未报告为租金费用的抵押贷款利息和财产税可以在附表 A 中报告,并附有逐项扣除额,但受限制。

什么是个人使用日?

以其最简单的形式,一个 个人使用日 是纳税人将他或她的度假屋用于娱乐(不进行维修)而无需支付公平的市场租金的日子。在将某一天宣布为私人或租赁日之前,您应该考虑几条规则。

规则 #1:不公平的租赁价格意味着个人使用

公平租金是与业主没有任何关系的人愿意为入住度假屋而支付的价格。如果所收取的价格大大低于该地区具有类似特征(例如卧室/浴室的数量、游泳池等)的其他房屋的价格,则该价格将被视为不公平。例如,如果业主或家庭成员免费入住该房屋,则这些天数被视为计算租金费用的个人用途。

规则#2:维护天数不计为个人天数

如果业主为了进行日常维护和维修而到访房屋,则这些日子既不是私人的,也不是出租的。即使家人和朋友在这几天免费参观该物业,但仍不视为个人使用日,只要参观的主要原因是维修。强烈建议您保留日志、收据等,以记录维护天数。

不要忘记!

重要的是要注意,这些规则不仅适用于公寓、房屋和小屋,还包括房车和船只,只要有睡眠、烹饪和浴室设施即可。关于税收,度假屋租赁的世界可能很难驾驭。这些规则很快就会变得复杂,因此建议您尽早咨询您的税务顾问,以确保您不会因为遗漏规则中的细节而跳过符合条件的扣除额或被迫放弃扣除额。通过跟踪详细信息并保留日志和收据,您可以确保最大化您的税收优惠。谁知道呢——你甚至可以一边工作一边赚钱!